Клуб инвесторов Москвы: новые поправки в закон о «долевке» угрожают рынку жилья
16 ноября 2018 года в Клубе инвесторов Москвы состоялся Круглый стол «Современное состояние и перспективы развития законодательства о долевом строительстве».
Участники Круглого стола выразили озабоченность современным состоянием законодательства о долевом строительстве, которое отличают противоречия отдельных норм, отсутствие всеохватывающего подхода и возможность вербования застройщиков к административной и уголовной ответственности даже за малозначительные нарушения, не влекущие нарушения прав участников долевого строительства.
Застройщики отметили, что внесенный 7 ноября 2018 года в Муниципальную Думу РФ законопроект не решает препядствия правового регулирования жилищного строительства и потому просит значимой доработки.
По итогам круглого стола была сформирована согласованная единая консолидированная позиция Клуба инвесторов Москвы, которая изложена ниже.
«Экспертным центром при Уполномоченном при Президенте РФ по защите прав бизнесменов вместе с Институтом экономики роста им. П.А. Столыпина был проведен анализ последствий конструктивного отказа от текущей модели финансирования жилищного строительства без переходного периода, который привел к неутешительным выводам, что конкретный отказ может повлечь за собой суровые социально-экономические последствия, количество «обманутых дольщиков» может возрости в разы, также, как и увеличатся издержки на достройку проблемных объектов.
В рамках текущей модели за последние 15 лет объем введённых в эксплуатацию квартир по договорам долевого роли составил 10 010 016 шт., при всем этом толика приостановленных либо законсервированных квартир по договорам долевого роли по состоянию на 2017 год не превосходила 0,038% от всех квартир, введённых по ДДУ, либо 0,27% от всей сданной в эксплуатацию площади.
До сентября 2018 года достройка таких квартир осуществлялась застройщиком за счет внебюджетных средств, но в реальный момент этот механизм заблокирован, де-факто застройщики не получили переходного периода. В том числе не считая приостановки достройки проблемных домов будут приостановлены проекты всеохватывающего освоения территорий, проекты по переселению из ветхого и аварийного жилища, потому что предлагаемая рынку мотивированная модель не учитывает особенностей этих проектов.
В конечном итоге моделирование указывает рост цен на жилище порядка 8-10% уже с 2019 года, что повлечет за собой понижение спроса на 20-30% и падение объемов строительства жилища к 2024 году до 56-64 млн. кв. метров в год.
Падение объемов строительства, в свою очередь противоречит поставленным в Указе Президента РФ целям по увеличению уровня жизни населения, повышению объемов строительства более чем до 120 млн. кв. метров в год, улучшению жилищных критерий более 5 млн. семей раз в год. Также, нужно учесть, что при текущем объеме жилищного фонда 3,7 миллиардов. кв. метров ставка амортизации (устаревания) жилищного фонда составляет 1,5-2%, при всем этом, 5-ая часть всех жилых помещений не оборудована водопроводом, сточной канавой либо в их не сотворена отопительная система. Малый объем строительства жилища только для поддержания жилого фонда на текущем уровне составляет 54-72 млн. кв. метров в год (это, практически, уровень нулевого развития).
Нужно направить внимание на тот факт, что увеличение взносов застройщиков в «Фонд защиты прав людей - участников долевого строительства» с 1,2% до 6% в подавляющем количестве регионов РФ приведет не только лишь к значительному росту цен на жилище, да и к невозможности окончания реализации начатых проектов, и как следствие, возникновению новых «обманутых дольщиков». При всем этом предпринятая мера по увеличению размера неотклонимых отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд может не привести к заполнению Фонда, как рассчитывают создатели поправки, а напротив, приведет к появлению новых страховых случаев и к существенному недочету самого бюджета при снижающихся взносах.
Контроль финансовыми институтами отрасли жилищного строительства приведет к частичному перемещению центра прибыли из строительной отрасли в денежный сектор. При текущей низкой средней рентабельности отрасли в 1,8% вся прибыль за 2017 год (включая жилищное строительство) составила 72 миллиардов. рублей, а только предсказуемая сумма обслуживания сумм, находящихся на эскроу-счетах, по ставкам 5-6% составит 320-384 миллиардов. рублей.
Внесенные законодателем конфигурации в законодательство РФ в рамках 214 - ФЗ, 218-ФЗ, 175-ФЗ безизбежно приведут к кризису в отрасли строительства жилища и, в любом случае, плохо отразятся на уровне цен предложения и доступности жилой недвижимости на первичном рынке.
Совместно с тем, принимаемые новые поправки и предлагаемые объяснения со стороны Минстроя РФ и т.д. не приводят к решению появившихся и возникающих перед девелоперами заморочек. При невозможности выбора из разных вариантов работы на рынке жилища и с учетом максимально лаконичного переходного периода можно ждать вереницу поочередных кризисов, а с учетом низкой скорости принятия конфигураций в законодательные акты, сокращением объемов строительства, и, как следствие, увеличения цен на жилище, сокращение числа застройщиков, в особенности в регионах РФ».
Специалисты предлагают последующие шаги для нормализации ситуации на рынке жилища:
Обеспечение переходного периода:
Предстоящее применение Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ приводит к дестабилизации строительной отрасли, затрудняет переход к мотивированным моделям и приводит к большущим рискам несостоятельности застройщиков, срыву уже имеющихся проектов долевого строительства с вероятным возникновением новых пострадавших дольщиков.
1. Нужно заместо Письма Минстроя Рф от 15.08.2018 N 34785-ВЯ/07 инициировать внесение Правительством Русской Федерации в Муниципальную Думу до конца сентября проекта Федерального закона «О приостановлении деяния Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ» (на срок до 01 июля 2019 года).
2. Начать работу со строительной отраслью, Центральным банком и банковским обществом по поиску решений в рамках отработки
Обеспечение характеристик мотивированной модели, позволяющей выполнить Указ Президента и защитить права застройщиков:
1. Усовершенствование регулирования "эскроу"-счетов: а) предугадать поэтапное раскрытие эскроу - нужно предугадать % средств на счету, которые могут расходоваться на соответственном шаге строительства (к примеру, 20% - работы ниже отметки «0», 20% - окончание цельных работ» и т.д.) б) ввести страхование средств физических лиц, находящихся на эскроу-счетах в объёме до 10 миллионов рублей.
2. Уменьшение норм резервирования по кредитам на строительство (к примеру, через гарантии Дом.РФ и зависимо от обеспеченности проекта средствами на эскроу-счетах).
3. Уменьшение аллокации капитала по кредитам на строительство (через снижение коэффициентов риска зависимо от обеспеченности проекта средствами на эскроу-счетах).
4. Сохранение взносов в компенсационный фонд на уровне 1,2%.
Подвес прямой для потолочного профиля 60х27 мм, Премиум
Прямой подвес – сверхтехнологичный строительный элемент, который употребляется для закрепления потолочных профилей на несущих конструкциях. Сделан из железных полос хорошей жесткости и прочности, что позволяет оборудовать надежный каркас для навесных потолочных систем. Благодаря специальной форме, на установку каркасов хоть какой трудности тратится малое количество времени. Совместим с разными крепежами: дюбелями, саморезами, анкерами.
Достоинства:
- универсальная конструкция;
- дополнительные выступы для надежного крепления;
- возможность использовать разные крепежные элементы.